不动产是自然人、法人及社会组织的重要财产。哪些情况下，不动产不予登记？农村宅基地使用权如何确权登记？今天（11月27日）下午，上海市十五届人大常委会第二十七次会议表决通过了《上海市不动产登记若干规定》。条例自2021年3月1日实施。
“本次立法注重将《民法典》《暂行条例》等法律法规规定与本市实践相结合，突出地方特色；注重契合本市不动产登记改革需求，推进不动产登记服务创新。”上海市人大常委会法工委主任丁伟说。
《规定》共42条，按照登记一般规定、登记程序、不动产权利及登记类型特殊情形、登记资料管理、法律责任的逻辑顺序予以规范。
上海市规划资源部门是上海市不动产登记的主管部门
《规定》在登记范围、登记程序和登记机构等方面全面贯彻落实国务院《暂行条例》的要求，并且在上位法的框架内，对不予登记的情形、宅基地使用权及房屋所有权登记、需作记载的与不动产权利有关的事项等作了进一步细化规定，对新建商品房和保障性住房所有权首次登记、因继承或受遗赠不动产的转移登记等特殊情形的登记作了规定，为实践操作提供支撑。
记者注意到，本次立法注重契合上海市不动产登记改革需求，推进不动产登记服务创新。《规定》按照“放管服”改革、优化营商环境重大决策部署的要求，规定了上海市不动产登记“一窗受理、并行办理”、依托政务服务“一网通办”优化登记流程和压缩登记时限、提供登记信息网上查询和现场自助查询等多项服务举措，减材料、减环节、减时间，为当事人便捷高效地办理不动产登记提供制度保障。
整合不动产登记职责、建立统一的登记机构是实现不动产统一登记的基础。《规定》按照国务院《暂行条例》和不动产登记职责整合的要求，明确上海市规划资源部门是上海市不动产登记的主管部门，负责全市不动产登记的指导、监督工作；区规划资源部门协助做好本辖区内不动产登记工作的监督管理。海洋、林业、农业农村等部门不再承担各自领域的相关登记工作，而是按照职责分工予以协同配合。同时，明确市自然资源确权登记局是上海市不动产登记机构，负责全市范围内的不动产登记工作，市、区规划资源部门所属的登记事务机构受市自然资源确权登记局的委托，具体办理登记事务。
违法建筑、存权属争议的不动产不予登记
《规定》在上位法框架范围内，进一步细化有关要求，并将上海市多年来行之有效的登记制度规范作了延续和完善：首先对不予登记情形进行细化，比如属于违法建筑的；有关证明材料、文件与申请登记内容不一致的，存在尚未解决的权属争议等不动产不予以登记。
对新建商品房和保障性住房所有权首次登记时应当列明的不动产范围，以及保障性住房抵押登记特殊要求，作了具体规定。对因继承、受遗赠不动产的转移登记，明确不动产登记机构可以采用公告方式进行调查；
按照规定，对于更正登记，明确登记事务机构受理申请后，应当中止办理相关转移、抵押登记，并暂缓受理新的登记申请，直至更正登记完成；
此次立法还对需作记载的与不动产权利有关的事项作了细化规定，包括行政机关作出的征收房屋土地、批准建设用地、商品房预售许可等决定，对保障性住房、擅自改变承重结构、附有违法建筑、不履行优秀历史建筑修缮义务等的认定，以及当事人提交的土壤污染状况调查报告等材料，从而进一步加强不动产登记与其他行政管理措施的衔接。
宅基地使用权及房屋所有权登记有了明确
宅基地确权登记发证工作是完善农村土地制度的重要基础和前提。通过宅基地确权登记发证，使农民享有的宅基地使用权依法得到确认和法律保护，是维护农民合法权益的重要措施，为赋予农民更多财产权利、促进农民生活富裕提供了产权基础和法律依据。
此次立法对于宅基地使用权及房屋所有权登记也有了明确，规定由农村村民户成员推选户代表申请，户成员名单在不动产登记簿中均需记载，并对政府组织开展首次登记工作时的相关调查和确认程序作了明确。
按照《规定》，各区政府根据市人民政府的统一安排，按照规范有序、方便办理的要求，对本行政区域内未登记的宅基地使用权及房屋所有权组织开展首次登记工作。宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及家庭分户等情况，应当经不动产权属调查并经村民小组、村、乡镇逐级确认。
历史保护建筑应当办理首次登记
随着新形势的不断发展，上海市不动产登记工作聚焦实践问题，积极探索创新，形成了一些有益举措。《规定》在制度层面作了进一步完善：根据上海市“留改拆”并举、深化城市有机更新和促进历史风貌保护的总体工作要求，针对因风貌保护、建筑保护等需要，土地供应时带建筑出让的情形，《规定》明确该建筑应当办理首次登记，并强调在不动产登记簿中记载相关基本历史事实。
《规定》为进一步发挥登记制度对开发利用地下空间资源的促进作用，完善了地下建设用地使用权及房屋所有权首次登记相关内容。
为配合上海市加快推进旧改工作，规定旧住房综合改造符合规划要求并且已经竣工的，可以依法办理不动产登记。考虑到不动产登记工作技术性、专业性强的特点，还提出探索建立不动产登记员制度，进一步提升登记人员的能力水平。
将“居住权”纳入不动产登记范围
新颁布的《民法典》进一步确认和完善了不动产统一登记制度，《规定》根据《民法典》及时补充了相关内容，主要包括：一是将“居住权”纳入不动产登记范围，并明确了设立、注销居住权的程序和收件要求；
记者注意到，与原《上海市房地产登记条例》相比，调整范围从原有的“房地产”扩展为“不动产”，即从土地使用权、房屋所有权、抵押权、地役权的登记规则，扩展为针对集体土地所有权、房屋等建筑物构筑物所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、居住权、地役权、抵押权的登记规则。
二是明确了土地经营权登记的内容，规定依法取得流转期限为五年以上土地经营权的，当事人可以申请土地经营权的首次登记；三是强调利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。
此外，针对旧住房综合改造完成后难以办理登记的问题，《规定》明确旧住房综合改造符合规划要求并且已经竣工的，可以依法办理相关的不动产登记；对于因用地和建设审批基础资料缺失、权属来源不清等历史原因未办理登记的不动产，《规定》也明确应当结合当时的法律法规、政策和实际情况等因素处理，并授权市政府另行制定具体办法，以推进此类不动产登记历史遗留问题的妥善解决。
链接：办理登记的不动产权利
下列不动产权利，依法办理登记:
(一)集体土地所有权;
(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;
(三)森林、林木所有权;
(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;
(五)建设用地使用权;
(六)宅基地使用权;
(七)海域使用权;
(八)居住权;
(九)地役权;
(十)抵押权;
(十一)法律规定需要登记的其他不动产权利。
哪些情况不予登记
第十六条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当作出不予登记的决定,并书面告知申请人:
(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况不一致的
(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容不一致的;
(三)申请登记的事项与不动产登记簿的记载有冲突的;
(四)不动产属于违法建筑的;
(五)对依法查封的不动产，申请抵押、转移登记的；
(六)存在尚未解决的权属争议、申请登记的不动产权利超过规定期限以及法律、行政法规规定不予登记的其他情形
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